Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’den ev satın alması oldukça yaygın. Özellikle Almanya, Fransa, Hollanda, Belçika ve Avusturya gibi ülkelerde yaşayan gurbetçiler, birikimlerini Türkiye’de konuta yönlendirebiliyor.
Ancak evin tamamını nakit almak her zaman mümkün olmayabiliyor.
Bu noktada en çok merak edilen soru şu:
Yurt dışında yaşayan bir Türk vatandaşı Türkiye’deki bankalardan konut kredisi çekebilir mi?
Kısa cevap: Evet, bazı şartları karşılayan gurbetçiler Türkiye’deki bankalardan konut finansmanı kullanabilir.
Ancak kredi başvurusu, Türkiye’de yaşayan bir kişinin başvurusuyla tamamen aynı şekilde değerlendirilmeyebilir. Özellikle gelirin hangi ülkeden elde edildiği, gelir belgesi, kredi ödeme gücü, Türkiye’deki banka ilişkisi ve satın alınacak konutun özellikleri önem taşıyor.
Yurt dışında yaşayan biri Türkiye’den konut kredisi kullanabilir mi?
Türkiye’deki bankaların standart konut kredisi ürünlerinde temel olarak müşterinin kimliği, geliri, satın alınacak konut ve kredi ödeme gücü değerlendiriliyor.
Örneğin Ziraat Bankası’nın konut kredisi için yayımladığı gerekli belgeler arasında kimlik belgesi, gelir belgesi ve satın alınmak istenen konutun tapu belgesi bulunuyor. Banka ayrıca gerekli görmesi halinde başka belgeler de talep edebiliyor.
Dolayısıyla yurt dışında çalışan bir kişinin önündeki en önemli konulardan biri, yurt dışındaki gelirini bankaya nasıl belgeleyebileceği.
Örneğin Almanya’da çalışan bir gurbetçi için maaş bordrosu, banka hesap hareketleri veya çalışma durumunu gösteren belgeler kredi değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Burada son kararın bankanın kredi değerlendirmesine bağlı olduğunu özellikle belirtmek gerekiyor.
Yurt dışındaki maaş Türkiye’de konut kredisi için gelir olarak kabul edilir mi?
En kritik sorulardan biri bu.
Yurt dışında çalışan bir kişinin düzenli maaş geliri bulunması, kredi başvurusunda ödeme gücünün değerlendirilmesi açısından önemli olabilir. Ancak “Yurt dışında şu kadar maaş alıyorum, banka kesin olarak şu kadar kredi verir” şeklinde bir kural yok.
Banka; gelirin düzenliliği, belgelenebilirliği, mevcut borçlar, kredi notu ve satın alınacak konutun değeri gibi farklı unsurları birlikte değerlendirebilir.
Bu nedenle örneğin aylık 3.500 Euro gelir elde eden bir gurbetçinin 2 milyon TL krediye kesin olarak hak kazanacağını söylemek doğru olmaz.
Kredi tutarı sadece maaşa göre belirlenmiyor
Konut kredilerinde önemli bir başka konu da satın alınacak evin değeri.
Bankalar kredi tutarını yalnızca müşterinin gelirine göre belirlemiyor. Satın alınacak konutun ekspertiz değeri ve mevzuatta belirlenen azami kredi oranları da dikkate alınıyor.
Örneğin Ziraat Bankası, konut kredisinde kredi tutarının satın alınacak konutun ekspertiz değeri ve BDDK tarafından belirlenen azami kredi tutarı/oranlarına göre belirlendiğini açıklıyor. Ayrıca satın alınan gayrimenkul üzerine ipotek tesis ediliyor.
Bu nedenle yüksek maaşa sahip olmak, evin değerinin tamamının krediyle karşılanabileceği anlamına gelmiyor.
Gurbetçi 5 milyon TL’lik ev için ne kadar kredi kullanabilir?
Burada tek bir rakam vermek doğru olmaz.
Çünkü kredi oranı;
- Konutun ekspertiz değeri,
- Sıfır veya ikinci el olması,
- Enerji sınıfı,
- Başvuru sahibinin ve belirli aile bireylerinin mevcut konut sahipliği,
- Bankanın kredi değerlendirmesi
gibi faktörlere göre değişebiliyor.
Ziraat Bankası da konut kredisi tutarının konutun sıfır veya ikinci el olması, ekspertiz değeri, enerji sınıfı ve müşterinin/eşinin/18 yaş altındaki çocuklarının mevcut konut sahipliği gibi kriterlere göre değiştiğini belirtiyor.
Dolayısıyla “Gurbetçiler evin yüzde kaçını kredi çekebilir?” sorusunun da herkese uygulanabilecek tek bir cevabı bulunmuyor.
Yurt dışında yaşayanların kredi başvurusu için hangi belgeler gerekebilir?
Bankaya göre değişmekle birlikte gurbetçilerden çeşitli belgeler istenebilir.
Bunlar arasında:
- Pasaport veya kimlik belgesi
- Türkiye’deki adres ve iletişim bilgileri
- Yurt dışındaki çalışma durumunu gösteren belgeler
- Maaş bordroları
- Banka hesap hareketleri
- Satın alınacak konutun tapu bilgileri
- Ekspertiz raporu
- Gerekli diğer banka belgeleri
bulunabilir.
Özellikle yurt dışındaki gelir belgelerinin hangi formatta kabul edileceği başvuru yapılacak bankadan önceden öğrenilmeli.
Türkiye’de banka hesabının olması avantaj sağlar mı?
Türkiye’de banka hesabınızın bulunması kredi başvurusunun değerlendirilmesinde bankayla olan ilişkiniz açısından faydalı olabilir; ancak tek başına kredi onayı anlamına gelmez.
Düzenli para transferleri, Türkiye’deki hesap hareketleri veya geçmiş bankacılık ilişkisi bankanın müşteriyi tanımasına yardımcı olabilir.
Bununla birlikte asıl önemli konulardan biri yine belgelenebilir ve sürdürülebilir gelir.
Bu nedenle Türkiye’deki hesabınıza düzenli olarak para gönderiyor olmanız ile bu paranın yurt dışındaki düzenli gelirden kaynaklandığını belgeleyebilmeniz birbirinden farklı konular.
Gurbetçiler için konut kredisi faiz oranları farklı mı?
Her gurbetçiye otomatik olarak farklı bir faiz oranı uygulanacağı şeklinde genel bir kural bulunmuyor.
Bankaların konut kredisi oranları ürün, kampanya, müşteri profili ve bankanın sunduğu paketlere göre değişebiliyor.
Örneğin Ziraat Bankası’nın güncel kredi paketinde belirli ürün ve hizmet şartlarını sağlayan müşteriler için konut kredilerinde 1-120 ay vadede %2,89 aylık faiz oranı belirtiliyor. Ancak banka bunun kampanya koşullarına bağlı olduğunu ve kredi koşullarını değiştirme hakkını saklı tuttuğunu belirtiyor.
Dolayısıyla gurbetçilerin de başvuru yapmadan önce bankadan kendileri için geçerli güncel oranı ve koşulları öğrenmesi gerekiyor.
Türkiye’de evi olan gurbetçi tekrar konut kredisi çekebilir mi?
Burada da durum kişinin mevcut konut sahipliğine ve kullanılacak kredi ürününe göre değişebilir.
Konut sahipliği, kullanılabilecek azami kredi oranını etkileyebilen faktörlerden biri.
Örneğin Ziraat Bankası, konut kredisi tutarının müşterinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının mevcut konut sahipliğine göre değişebildiğini belirtiyor.
Bu nedenle “İlk evim değilse kesinlikle kredi kullanamam” şeklinde bir genelleme yapmak doğru olmadığı gibi, mevcut evi bulunan herkesin aynı kredi oranından yararlanacağını söylemek de doğru değil.
Gurbetçiler Türkiye’deki evlerini krediyle alırken nelere dikkat etmeli?
Yurt dışında yaşayan bir kişinin Türkiye’den konut satın alırken yalnızca kredi faizine bakmaması gerekiyor.
Özellikle şu dört konu birlikte değerlendirilmeli:
Kredi oranı: Aylık faiz oranı ve toplam geri ödeme.
Kredi tutarı: Ekspertiz değerine göre kullanılabilecek maksimum finansman.
Kur riski: Gelir Euro, kredi ve harcamalar TL ise döviz kuru değişimleri bütçeyi etkileyebilir.
Gelir sürekliliği: Yurt dışında çalışmaya devam edilmemesi veya gelirde önemli bir değişiklik olması ödeme planını zorlaştırabilir.
Örneğin Almanya’da Euro kazanan bir kişinin Türkiye’de TL kredi kullanması, TL taksitlerini Euro gelirinden ödeyeceği için kur değişimlerinden etkilenebileceği anlamına gelir.
Bu nedenle kredi taksiti hesaplanırken yalnızca bugünkü Euro/TL kuru üzerinden hareket etmek yerine farklı kur senaryolarının da düşünülmesi faydalı olabilir.
Gurbetçiler Türkiye’den ev alırken kredi kullanabilir mi?
Özetlemek gerekirse:
Evet, yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları Türkiye’de konut kredisi kullanabilir.
Ancak kredi kullanabilmek otomatik bir hak değil. Banka başvuruyu kendi kredi politikaları, gelir belgeleri, ödeme gücü, konutun ekspertiz değeri ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendiriyor.
Özellikle yurt dışındaki gelirin belgelenmesi ve satın alınacak konutun krediye uygun olması önemli.
Bu nedenle ev satın almadan önce birkaç bankadan ön değerlendirme almak, sonrasında ev için ekspertiz ve kredi sürecine girmek daha sağlıklı olabilir.
Gurbetçiler için Türkiye’de konut almak, yalnızca “Ev kaç TL?” sorusundan ibaret değil.
Asıl hesap “Ne kadar peşinatım var, ne kadar kredi kullanabilirim, Euro gelirimle TL taksitleri nasıl ödeyeceğim ve toplamda kaç TL geri ödeme yapacağım?” soruları üzerinden yapılmalı.
Özellikle yurt dışında düzenli geliri olan kişilerin Türkiye’deki bankalardan konut kredisi kullanabilmesi mümkün olsa da her başvurunun sonucu kişiye özel.
Bu nedenle krediye güvenerek ev aramaya başlamadan önce bankadan yurt dışı gelirinizle ilgili ön değerlendirme almak, sonradan ortaya çıkabilecek finansman sorunlarının önüne geçebilir.
